Santamarina Steta

Nearshoring en México: Retos inmobiliarios

Derivado de las restricciones de China por el COVID-19, la escasez de semiconductores y la crisis global de la cadena de suministro, Santamarina + Steta ha recibido múltiples solicitudes de empresas estadounidenses y canadienses para brindar asesoramiento y apoyo legal sobre cómo establecer nuevas instalaciones de fabricación en México e incluso reubicar actividades de fabricación de China y el sureste asiático a México.

A pesar de las múltiples ventajas de reubicarse en México, como las tarifas arancelarias preferenciales bajo T-MEC, los costos laborales y la innegable cercanía con Estados Unidos y Canadá, trasladarse de un lado del mundo al otro puede resultar más complejo de lo esperado. 

Desde una perspectiva estrictamente inmobiliaria, y  además de cualquier valoración relativa a áreas como la seguridad, la mano de obra calificada y las estrategias fiscales, en este artículo hemos intentado identificar los principales aspectos inmobiliarios a considerar al momento de reubicar las actividades manufactureras a México:

Geografía de Norteamérica. EE. UU., Canadá y México tienen costas tanto en el Océano Atlántico como en el Pacífico y la frontera entre EE. UU. y México se extiende de costa a costa. Sin embargo, la decisión sobre dónde ubicar una planta manufacturera en México, deberá verse influenciada por el mercado o región que atenderá dicha planta.

Por ejemplo, si bien ubicar una planta manufacturera en Ciudad Juárez, Chihuahua, puede ser una buena idea para suministrar mercancías a Texas, puede haber mejores opciones para exportar a otros países. En el mismo sentido, aunque trasladarse a Tijuana o Mexicali sería la mejor opción para abastecer a los mercados de California/Arizona, podría haber  mejores alternativas para suministrar mercancías al noreste de EE. UU./Canadá o Europa. Asimismo, la península de Yucatán se ha convertido en uno de los principales destinos elegidos por multinacionales por su cercanía a Florida.

Disponibilidad de inmuebles. Desde que comenzó el fenómeno nearshoring, se ha hecho evidente que, aunque México cuenta con parques industriales de primera clase a lo largo de la frontera entre EE. UU. y México, y en otras ciudades industriales, México no estaba preparado para recibir la oleada de nuevas empresas interesadas en establecer instalaciones más cerca de EE. UU. y Canadá.

Afortunadamente, el suelo en el norte de México no es extremadamente limitado y los desarrolladores inmobiliarios tienen capacidad para atender a nuevos clientes. Sin embargo, esto normalmente implicaría que las nuevas empresas tengan que esperar a que los desarrolladores inmobiliarios construyan nuevas  instalaciones industriales o tendrían que invertir recursos adicionales para adquirir y construir sus propias instalaciones en México.

Para acelerar este proceso, muchos de nuestros clientes han optado por firmar acuerdos de “construcción a medida” (“built-to-suit agreements”) con empresas mexicanas.

Infraestructura y transporte. Si bien existen importantes extensiones de terreno por desarrollar en México, es importante que la ubicación elegida este bien conectada a través de carreteras, vías férreas o puertos cercanos, a fin de simplificar la logística y reducir los costos y riesgos de transporte.

Disponibilidad de agua y servicios. Una cuestión adicional que nuestros clientes han considerado  ha sido si la ubicación deseada tiene la capacidad para proporcionarles los servicios y recursos necesarios para sus procesos.

Por ejemplo, dado que las actividades industriales pueden tener una elevada demanda de agua, es crucial ubicar las nuevas instalaciones en zonas donde exista la capacidad suficiente para soportar la explotación de agua por parte de nuevas empresas, sin ser sobreexplotadas. Las anteriores, como acuíferos sobreexplotados, suelen ser objetos de prohibiciones para la expedición de nuevas concesiones de agua. De ahí que, el suministro de agua pudiera resultar más costoso. En este sentido, mientras que el norte de México tiene problemas de sequía extrema, otras regiones cuentan con agua suficiente para atender a los nuevos actores.

Otra cuestión en consideración es la capacidad de la red eléctrica de la zona y la existencia de gasoductos de Gas Natural/Gas LP en la zona.

Incentivos y permisos. Al decidir la ubicación de una nueva instalación, es relevante considerar si los gobiernos Federal y Estatal ofrecen incentivos para la inversión a realizar, así como los permisos, licencias y autorizaciones requeridas para el inicio de operaciones de las instalaciones de manufactura y para mantenerlas en regla .

La reubicación en México ha demostrado ser una opción viable y rentable para muchas empresas. Sin embargo, es esencial realizar una evaluación exhaustiva sobre cómo, dónde y cuándo reubicarse.

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